[정부 발표] 10.15 부동산 초강력 규제! 서울 전역 LTV 70% $\to$ 40%, 연말 '대출 보릿고개' 온다

10.15 부동산 초강력 규제! 서울 전역 LTV 70% $\to$ 40%, 연말 '대출 보릿고개' 온다

지난 10월 15일, 정부가 서울을 비롯한 수도권 일부 지역에 대한 초강력 부동산 규제 대책을 발표했습니다. 이재명 정부 출범 후 세 번째로 나온 이번 대책은 특히 금융 규제를 대폭 강화하며 시장에 충격을 주고 있습니다. 핵심 내용을 분석하고, 앞으로 예상되는 시장 변화와 결론을 짚어봅니다.

 

1. 규제지역 전면 확대: 서울 전역 '3중 규제지역'으로 묶인다

이번 대책의 가장 큰 변화는 규제지역의 대대적인 확대입니다.

구    분	추가 지정 지역	핵심 변화
조정대상지역 & 투기과열지구	서울 전역 (기존 규제 해제 지역 포함), 경기 12개 지역 (과천, 광명, 성남 분당/수정/중원, 수원 영통/장안/팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)	대출, 세제, 청약 등 고강도 규제 일괄 적용
토지거래허가구역	서울 전역 및 경기 12개 지역	2년간 실거주 의무 부과, '갭투자' 원천 차단 (2025년 12월 31일까지)

 

✔️ '3중 규제지역'의 탄생: 서울 전역과 경기 주요 12개 지역은 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역이라는 세 가지 고강도 규제를 동시에 적용받게 되었습니다. 특히 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 것은 사실상 **'전세 끼고 집 못 산다'**는 것을 의미하며, 실수요가 아닌 투자 수요를 원천 봉쇄하는 조치로 평가됩니다.

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2. '돈줄'을 죄는 금융 규제: LTV 40%와 대출 한도 축소

가장 강력한 규제는 바로 대출 관련 조치들입니다.

A. 주택담보대출비율(LTV) 대폭 축소

• LTV 기준: 서울 전역 등 투기과열지구에서 주택담보대출(LTV) 기준이 **기존 70% $\to$ 40%**로 대폭 강화됩니다.
  • 무주택자 기준 : LTV 40% (생애최초 주택 구입은 70%)가 적용되며, 6개월 이내 전입 의무가 생깁니다.
  • 유주택자 기준 : 사실상 주택담보대출 LTV **0%**가 적용되어 추가 대출이 불가능해집니다.

B. 고가 주택 대출 한도 '통째로' 제한

수도권 및 규제지역 내 주택에 대해 시가(KB시세 기준)에 따라 주택담보대출 한도가 다음과 같이 제한됩니다.

주택 시가 기준	주택담보대출 한도
15억 원 이하	최대 6억 원
15억 원 초과 $\sim$ 25억 원 이하	최대 4억 원
25억 원 초과	최대 2억 원

 

✔️ 대출 보릿고개 현실화: 기존에는 고가 주택이라도 LTV 70%를 적용받던 것이 이제 40%로 줄고, 여기에 주택 가격별로 대출 '상한선'까지 생기면서 대출 금액이 대폭 축소되었습니다. 예를 들어, 시가 20억 원 아파트를 무주택자가 매수할 경우, 기존 LTV 70%(14억 원)에서 $\to$ **LTV 40% (8억 원)**를 적용받는 동시에 최대 4억 원 한도에 걸려 최대 대출 가능 금액은 4억 원이 됩니다. 결국 현금이 부족한 실수요자의 내 집 마련 문턱이 더욱 높아지게 됩니다.

C. 전세대출 DSR 적용 & 스트레스 금리 상향

• 전세대출 규제 : 1주택자의 수도권/규제지역 전세대출에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 처음으로 적용됩니다.
• 스트레스 DSR 강화 : 스트레스 DSR 금리 하한이 기존 1.5% $\to$ **3.0%**로 상향되어, 같은 소득이라도 대출 한도가 10% 내외로 추가 축소되는 효과를 가져옵니다.

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3. 다주택자 세제 규제 강화 & 기타 규제

• 다주택자 양도세 중과 : 내년 5월까지 유예되었던 다주택자 양도소득세 중과(2주택 8%, 3주택 12% 가산)가 다시 부활될 가능성이 커졌습니다.
• 취득세 중과 : 2주택자 8%, 3주택자 12%의 취득세 중과가 적용됩니다.
• 재건축/재개발 규제 : 조합원 공급 주택수가 1주택으로 제한되며, 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 제한 규정도 강화됩니다.
• 부동산 감독기구 신설 : 국무총리 직속으로 부동산 불법행위 감독기구가 설치되어 시장 교란 행위에 대한 단속이 강화됩니다.

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결    론

이번 10.15 부동산 대책은 시장의 '투자 수요'를 단기적으로는 잠재울 수 있는 초강력 처방으로 보입니다. 대출 규제와 세제 중과가 전면적으로 복원되면서 **'거래 절벽'**이 심화되고, 집값은 당분간 숨 고르기에 들어갈 것으로 예상됩니다.

 

그러나 전문가들은 규제만으로는 집값을 잡을 수 없다는 것이 과거 경험으로 증명되었다고 지적합니다. 현금 동원력이 없는 실수요자의 내 집 마련 기회만 박탈하고, 유동성이 비규제 지역으로 이동하는 **'풍선 효과'**를 낳을 수 있기 때문입니다.

 

결국 주택 시장의 근본적인 안정을 위해서는 정부가 약속한 공급 확대 방안을 신속하고 일관성 있게 추진하는 것이 핵심입니다. 단기적인 수요 억제책과 함께 시장이 원하는 지역에 주택 공급이 병행되어야만, '투기 수요'를 잠재우고 '실수요자'를 보호하는 안정적인 시장을 만들 수 있을 것입니다.